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岩屿设计

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王岩屿

北京岩屿酒店装饰设计有限公司
设计总监

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日志

餐饮街区空间设计,给你的投资穿上衣服。

(2019-07-04 11:42)

 



当潮水退去,裸泳者春光乍现。

有人下意识地去遮挡,更多人则茫然自顾,不知道发生了什么。

 

这几天我们的私董会群里有很多项目因为生意不好咨询解决方案。成功的生意各有各的特点,而不成功的案例却大都是相似的。

 

格子间是办公室里最常见的布局,效率高,成本低,易沟通。但是你把餐饮街设计成格子间问题就大了。

一米五的通道两边,格式南北菜商户分列,甚至还按上了玻璃门,典型的街边店思维。

“使用面积大!”“装修成本低!”

好了,人家为什么放着大街旁的门脸房不去,非要爬四楼到你这服务员比顾客还多的地方来吃饭?

你给我一个理由!


 


居住类房地产最大的价值是土地,商业地产最大的价值是客流。

没有客流,哪怕你是一个亿小目标的王健林也不灵。

我们的投资人咨询项目,一般会问三个问题:一平米造价多少钱?得铺率有多少?合生汇是你们做的吗?

很少有人问“怎么提高客流量?”“商户要怎么配置才合理?”

我们要明白一个道理:商业活动,赚钱是第一要素,而不是省钱!

格子间的业主咨询一般我们不接待,因为大部分人没有壮士断腕推倒重来的勇气。

 

美食广场、餐饮街区属于重资产,改造一回不容易,周期长,投资大。很多人希望少花钱甚至不花钱出几张施工图解决问题。

不花钱就能解决的问题,一定不是问题。

我们希望业主能从项目初期就树立一个正确的观点:向(赚)钱看。

 

最近我们有两个项目很有代表性,一个在山东禹城,一个在云南昆明。

都是全盘推倒重来,彻底改造。

 



在项目刚刚接触的时候,业主就提出了上面的两个问题。

所以我们接下来的思路都是围绕流量和商户展开,于是有了“美食部落格”和“悦潮风情街”,具体案例可以在我们官网上了解。

 

今天我要说的重点是项目背景,山东禹城是个四线城市,业主是当地最大购物中心的老板。这个购物中心和大多数小城市一样,生意不火也不算太差,运营团队的能力也不低,一楼有肯德基入驻。

四层就是类似格子间分铺的餐饮服务,可以想象生意一定是很差。这种对整体商业谈不上一点贡献的区块,我们戏称之为“失落的世界”。

 

业主提出的首要问题就是如何提高流量,不仅仅是针对四层美食街区,还有下面三层商业。

我们给出的方案就是推倒重来,彻底改造。

因为这是一个成熟的商圈,成熟的商场,微调解决不了问题,长此以往下去,四层将成拉低整体商业价值的负资产。

我们的工作方向就是把新时代购物中心由物理位置上的商业中心打造成年轻人群体的消费流量中心。

业主和我们一拍即合,沟通了不到两周就签约开干。



 

另一个项目在昆明,位置好的不能再好,大致相当于北京的王府井。

原来的业态很差,是一个卖电动车的大棚,你们可以想象,就是四面漏风的那种大棚。

业主是80后餐饮小白,爱旅游,爱美食。

昆明是旅游城市,需要一张美食名片。

他到网上搜索美食街区的图片,一搜全是岩屿设计的方案,电话聊了几次就直接签约。

我们也很喜欢昆明,从我们办公室的风格就能看出来,一眼望去全是绿色。

这类项目当然不会错过,昆明是全球性的鲜花市场,每年出货以几十亿支计。有什么主题能比鲜花和植物更有代表性。

于是碰撞出了街区主题:花海。




这个破旧的电动车和家具卖场华丽转身变成了悦潮风情街,到处生长着植物和鲜花的美食天堂。

 

很多客户对我们的设计方案颜值赞不绝口但有实施时造价高的疑虑,其实这里有认知上的偏差,逼格高不等于造价高,就像有钱不等于有文化。

 

天生颜值高,浓妆淡抹都漂亮。有漂亮还不够,没有气质也只是花瓶。

有些高颜值的美食广场餐饮街区项目在开业初期热度爆棚后人气迅速下降,是因为内功不足,人多众口难调是这类项目的特点,设计之初在商户的选择上就要对品类之间的搭配有所取舍。

 

我们在两个项目里都保留了原生态的地方美食,这些商户租金虽然贡献不高但是对整体业态的丰富必不可少。



 


有些业主则把目光放在租金多少上取舍,这是这类项目招商大忌。饭要一口一口吃,钱要一年一年赚,整体利益要高于局部。

 

设计不仅仅是提高观感,颜值之下是深层的商业逻辑和功能匹配。我们每年承接的项目有总量的限制,是要保障业主的投资,打造精品,避免决策上的失误。

 

潮水退去,露出的不只是砂石,也有珍珠和贝壳,美好的东西经历时间和空间的考验总能体现出价值,商业繁荣时大家赚钱都貌似轻松,低潮时优质的项目赚钱会更加容易,因为客户的需求并没有减少,减少的是精准的有效供应。

 

能一眼看光的,不是美景。

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评论 (0) | 阅读 (3) | 类别 餐饮主题街区  

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