企业生存的核心在于创造价值，人类社会从刀耕火种到遨游宇宙，靠的是一代又一代人不断累积的知识和物质财富。商业的本质是满足人的各种需要，在绝大部分人的生存问题解决之后，随之而来的就是改善自己的生存环境，综合性的商业中心也是沿着这个周期进行演化。

一线城市商业过剩

在北上广深，人均商业面积已经达到2平米，超过了香港，和纽约持平。其中东城区人均商业面积超过了6平米，已经处于明显的过剩阶段。简单来说，除了一些强有力的品牌和自持物业，北上广深这些一线城市已经不再适合进行商业投资。

商业增长区域下沉

中国的城镇化进程还没有结束，未来5年二三四线城市将有20%以上的增长空间，这对于传统商业投资者来说是个好消息。坏消息是这5年也是中国经济内部和外部环境调整磨合的时期，在人均可支配收入没有大幅提高的预期和电商日益侵蚀下，重资产的商业中心竞争将会更加激烈。

一个商业综合体，位置和人口是固化的经营条件，可变的选项只有环境业态和运营能力。

在很多老板眼里，设计=画图，如果不是工程建设领域国家强制性的一些要求，恐怕连画图这个环节都会被人为的忽略。

最有价值的设计是需求与功能相结合

的确，很多设计公司连画图这个基本功都没有掌握好，我见过不少房地产项目按图施工后只有160公分高的门和只有30公分宽的窗。

但是商业中心的设计公司如果只会按甲方的要求画图，就等于提前判了这个项目死刑。

在三十年前，我曾经和一位中央美院毕业的设计师讨论过设计和绘画之间的区别：绘画是表达自己的想法，设计是满足他人的需求。

设计是环境和人的交互成果

购物环境是商业零售的一个专业领域，在不断的演化和发展。零售卖场的商业设计不应该是视觉堆砌。因为商场承载的是人和商品的互动，设计的视角是人和商品而不是建筑和材料。

因为人的使用和商品展示的便利，我们设计平面布局和动线规划。因为人的心理感受和生理满足，我们设计公共区域和商业落位。所有的要素，出发点都是人和商品。好的设计，是为了凸显建筑结构的长处，修正使用功能的不足。

冠达邮轮上的美食街区方案

这仅仅是好的设计，我们还要考虑运营的实际需求。在室内餐饮街区类的项目里，一般都设有公共的卫生保洁洗消功能服务区域，但是如果管理不善，不仅没有提高效率，反而使整体环境变得脏乱差。你的设计要考虑到业主实际运营的方式和能力。

优秀的设计是和运营深度融合产生的图纸，如果业主不懂运营，设计师要给他一套适合的方案而不是视而不见。设计的产出并不是图纸，是最大化的提高商业的运营服务能力。

很多业主对主题和景观又爱又恨，没有主题心有不甘，独特的室内景观造价不菲又占面积。设计师要做的就是平衡二者进行取舍，在很多项目里，我们把景观设计和商铺落位融合复用，同时提高了得铺率和租金。

为了生意，你可能需要请客吃饭。但在设计这件事上，你是为价值付费，还是为消防审批图纸买