重点就是你在什么城市，是什么区域，经济发展的历史是什么你要了解。至少这5年的历史要了解、过程要了解；都市形态，是外向型的还是内向型的；它的商圈消费市场是什么。像传统市场太原街、中街，实际上市场是可以创立的，不是规划在那几个市场里。

　　区域性的经济发展，当然人口是重要的。居民的收入跟居民的支出，物价的波动、交通的状况、商业人格的发展，消费的类比也要非常完整。要探讨在这个城市的N个系数，外商投资的数量，旅游是否发达，教育是否发达，媒体是不是非常发达，气侯状况。我们调查得非常细，每个月的系数，只有做到这个才能做整个的概念。

　　考虑到底有多少平方公里，其中在市区部分。我们假设沈阳大城市的地方多少平方公里，市区、市中心的部分是多少平方公里，我们多少个区域，处在什么区域。是在住宅区、工业区还是电讯非常发达的分布地区。包括外资的大中型企业在这里的投资到底有几家。商圈的消费与潜力，我相信麦当劳的市场调研比我们更严谨，他的竞争力的分析、商圈的消费力、其他购物者的心理分析要更了解，所以你做一个商业不要随便做。

　　重点就是立地条件，区域环境是什么，周边的环境是什么，商场定位，形象怎么定位，客层怎么定位，商品怎么定位，这个要定位出来。你不能说我这是全客层，全客层就是没有客层；再就是是不是很方便，如果你满足，本身的团队就要很专业，如果本身的全团队不是很专业就不要冒险；

　　第二，是资金融通跟资本运作的手法。

    在资金之初项目总预算有没有，有没有到某个细节的预算；第二个资本结构怎么来？第二个就是营运的手法，我们项目的总预算等于项目的概估，损益评估在什么地方？我资金多余概算，这个都要有完整的计划。

　　第三，招商规划的方案设计。

    我的位置在哪里？什么市、什么区、什么路要讲清楚。地上几层、地下几层，到底要做什么，再就是有什么样的效益评估。怎么样做项目的规划，这个规划怎么分配，业种配置的可行方案，购物中心是不能学麦当劳的。招商，大家最怕的是招商，尤其是在东北，是要自行招商还是找专业的合资公司做，或者是聘任专业的顾问公司招商经营管理，这个都要想好，因为这要付出很大的代价。

　　大型商业物业的招商。招商计划书是一定要具备的，包括可行性研究、项目建议书。这是和政府有关系的。再就是招商手册的编制，要做资本操作，资本操作的概念和真的要做不是一个概念；人员、成员编组完成没有，任务分配工作组织；招商时间的确定；开业时间的确定。要定什么是招商，什么时候进驻、什么时候开业都定出来。招商手册的编写，当然公司背景不能缺少，长期发展有没有；业态业种怎么确定；条件怎么配合；财务管理，筹备预算有没有控制，设备购置预算有没有控制，厂商预设资金有没有，这些都要仔细算，东北是目前比较落后的地区，所以别人准备一块钱，你要准备一块五毛钱，因为你要多出来不可预知的费用，所以你要做财务控制。