既存住宅在经过多年使用后，居住品质与新建住宅之间形成了极大的反差，亟待更新改造以满足新的居住需求、实现既存住宅的可持续使用。

研究范围的界定

这里所说的城市既存住宅（区），是指随着使用年限的增长，其初始功能状态受到物质性、经济性、社会性等多种因素作用影响而产生了“综合性陈旧” 的住宅（区）。

以往我国的城市既存住宅（区）更新改造以商业开发为主要形式，以大规模拆旧建新为显著标志。许多城市解放初期建造的大量危旧平房、棚户和低标准住宅，除少量留存外，至今大多已被拆除或改造过。

这一变化趋势使得20世纪70年代后建造的住宅（区）将逐渐成为主要的更新改造对象。为此，我们选择20世纪70年代末—90年代初期建设的城市住宅（区）作为研究对象，结合其规划、设计特点、现状和居民的改造需求，来探讨适宜的更新改造方式。

城市既存住宅（区）更新改造的意义与目的：

既存住宅（区）更新改造的根本目的在于改善居民的居住条件，延长旧建筑的生命周期，实现既存住宅的可持续使用。

应当在调查、分析的基础上利用各种切实可行的改造手段，使其使用功能、设备设施、外部形象等得到较大幅度的改善，以提高居住舒适度，满足居民的居住需求。

从表象上看，既存住宅（区）更新改造属于物质条件的改善范畴，而实质上这一改造行为几乎涉及城市生活的方方面面，具有社会、经济、历史文化和生态等多重意义。

国内外研究情况概述：

国外既存住宅（区）更新改造的理论与实践：

欧美发达国家的既存住宅（区）改造一般采用重建性开发、整治性开发和维护性开发三种基本方式。

各国曾普遍开展以大规模重建性开发为主要特征的“城市更新”运动。20世纪70年代后，开始逐渐重视旧住宅区的维修与小规模更新改造，发展到今天已形成了一套相对较为完善的体系和成熟的做法。

更新的重点在于通过对既存建筑的修缮和改造使之适应新的使用要求，而不是被盲目地拆除。一般采取完善住宅功能、增加住宅面积，提高其隔热、保温和隔音效能，提高装修和设备水平等方式，使居住条件得到改善。

同时，对建筑物的立面进行的改造，改善平庸的建筑形象。在此过程中政府给予经济支持和技术引导，注意更新的社会效益及公众参与的必要性。实施的效果从以下实例中可见一斑。

上世纪60年代后，在对大规模改造的反思中，各国学者对于渐进式规划和小规模改建方式表示了极大关注，并从不同学术角度进行了探讨。

我国城市既存住宅（区）更新改造的历史沿革与相关理论：

1978年后伴随着改革开放政策的实施、国民经济的全面恢复和快速发展，城市既存住宅（区）更新改造又逐步得到重视，进入了一个新的发展阶段。

1952年，国家内务部提出了“统一管理，以租养房”和“奖励修建、保养现有房屋”的公房和私房管理政策，国家还颁布了“国防第一，工业第二，普通建设第三，一般修缮第四”的基本建设方针，突出强调了对旧房保养改造工作。

而实际上由于当时国家经济十分困难，各地只能对一些环境最为恶劣、问题最为严重的地区进行改造，如北京的龙须沟、上海的肇嘉浜、天津的“三级跳坑”“滚地龙”改造、广州的木屋区改造等，明显改善了这些城市棚户陋屋区的居住条件和城市面貌。

1962年颁发《城市住宅维修注意事项》和《关于城市旧有住宅翻修项目划分问题》等政策，要求房租专款专用，保证房屋经常维修和改建扩建。但随后在1965年推行的“设计革命”和“干打垒”住宅建设政策，造成住宅建造功能质量降低。

1966～1976年“文化大革命”时期，由于政治经济等多方面原因，城市住宅建设管理体制混乱。新建住宅数量很少，旧住宅普遍失养失修，老化衰退严重，更新改造活动停滞不前，形成我国住宅建设发展史上的巨大历史欠账。

1978年3月国务院在《关于加强城市建设工作的意见》中提出“要狠抓现有设施维修养护和旧城区改造”的政策。1985年国家首次颁布《城乡住宅建设技术政策》，明确了加速现有住宅改造的7项政策。

随着该时期城市住宅建设的快速发展和住房制度改革的起步，还开展了对房屋完损等级评定、修缮范围标准、旧城改造开发、房屋拆迁管理、维修技术管理等政策标准研究和实施，初步形成了我国城市旧住宅更新改造的发展轮廓体系。

这一时期，各地城市都完成一批较有影响的旧住宅改造试点工程，如上海蓬莱路303弄旧住宅街坊改造、哈尔滨36棚旧居住区改造等。

国家还投资几十亿元对北方地震影响区域内旧住宅进行了首次大规模加固改造修复。1985年完成的第一次全国城镇房屋普查首次查明了城市住宅规模数量、类型构成及使用状况，为制订完善城市旧住宅更新改造发展政策与可行途径提供了决策依据。

1986～1995年是建国以来城市住宅建设和旧住宅更新改造的最好发展时期。完成了《城市住宅技术管理现代问题研究》、《旧住宅区与旧住宅利用改造研究》等一系列重要国家课题及地方专题研究；颁布了《城市房屋拆迁管理条例》、《危险房屋鉴定标准》等20多个相关法规标准。

各地城市抓住改革开放和经济发展历史机遇，制订了适应当地特色的旧房改造政策和实施办法，取得明显成效。在既存住宅改造政策引导下完成了一批既存住宅（区）更新改造示范工程。

如北京的菊儿胡同、小后仓、上海的张家宅、武定坊、天津的文明里、吴家窑改造、苏州的桐芳巷、十梓街等。

1996年以后，房地产开发带动了旧城改造，大拆大建的做法使城市既存住宅（区）大面积消失，城市建设雷同化日益严重。城市拆迁中原居民与开发商、政府的矛盾和冲突不断升级，迫切需要寻找到新的既存住宅（区）改造模式。

我国城市既存住宅（区）改造的相关理论：

针对大量相对而言缺乏历史价值的既存住宅（区）改造缺乏系统研究，虽然如此，这些理论成果对既存住宅（区）更新改造仍然具有重要的指导和借鉴意义：

我国城市既存住宅（区）的特点与居民改造需求分析：

1.区位特点

通常位于城市中心区或接近城市中心区的范围内。

市政基础设施完备，周边公共交通系统发达，各种公共设施如学校、医院、商业等分布密度高，相对于目前许多郊区的新楼盘来说具有显著的区位优势。

2. 居住面积标准

新中国成立以来，我国城市住房一直维持在较低的标准上，这种状况直到改革开放后才有了较大程度的改观，到上世纪80年代中期，人均居住面积增加到6m²/人，到1998年上升到了9.3m²/人。

在当时的情况下，低标准为解决城镇居民的居住问题发挥了历史性的作用，然而以今天的标准看来，显然已不能适应社会的发展和居民的需求。

3. 套型平面

1949年之后建造的城市住宅，套型平面大致经历的发展演变过程是：  走道型—小方厅型—起居室型

建国初期的住宅是独住或多户合住的低标准走道型住宅，以能安排家庭成员有床睡眠为基本目标，甚至不能满足生理分室的要求，起居、就餐、就寝等活动混杂，房间专用程度低，私密性差。

上世纪70年代，出现了小方厅型平面，实现了餐寝分离。但由于方厅面积小，一般成为一个过厅，难以承担起居室的功能。另外厨、卫虽能做到独用，但标准依然很低。

起居室型平面的真正开始普及则迟至上世纪90年代，其特征为起居室空间尺度相对较大，成为住宅套型平面的中心，担负起家庭团聚、社会交往、文化活动及就餐等活动功能。但许多套型平面布局不合理，采光通风差，厨卫面积小，储藏空间不足。

对比不同年代的典型住宅平面，可以清晰地看出住宅套型平面的发展演变过程，以及这一过程折射出的时代变迁、经济发展和生活方式的改变。

4.住宅层数及结构

既存多层住宅以混合结构为主，层数多为5、6层，出现8、9层不设置电梯的住宅；高层住宅以装配式大板结构为主 。由于建成时间相对较短，这批住宅一般结构状况良好，能够满足继续使用的要求。

5. 规划及环境设计

这一阶段建造的住宅区以居住区—居住小区—组团的规划结构为主。由于适合我国的气候条件，行列式一直是居住区主要的布置方式。但行列式模式泛滥，带来地域特征缺失、居住区面貌千篇一律的后果。

这一时期的规划设计还体现为居住区密度的提高，在利益驱动下出现了过度追求容积率的现象，使得居住区环境质量下降。

6.建筑立面

改革开放以后，人们开始重新注意建筑美学问题。在住宅立面设计上，体现为追求住宅建筑的艺术性，对建筑的比例、尺度、色彩等精心设计，在形式上借鉴传统民居特点，引入城市的文化和历史传统等，出现了很多成功的实例。

但是在快速建造的过程中也出现了大批外观单调、平庸的住宅建筑，立面设计手法粗放，缺乏细节考虑。这些住宅经多年使用后饰面材料多有剥落损坏，外观破旧、杂乱。

总体来看，这一时期建造的住宅存在规划设计不合理、环境衰败、建筑物及设施老化、居住标准低、物理性能差等方面的问题，但由于建成时间较短，住宅主体结构状况良好，公共服务和交通设施便利，区位优势明显，且已形成长期稳定的社会网络，因此具有极大的改造再利用价值。

对它们实施更新改造，可以在短期内大大改善居住条件，降低资金投入，减少环境污染，还有助于解决城市过度膨胀、交通拥堵以及社会隔离现象等一系列因发展而出现的城市问题，具有社会、经济、历史文化和生态等多重意义。

城市既有住宅区居民的改造需求

1.居民构成

相比较而言，住宅区内居民老龄人口比例偏大，职业类型多样，其中有相当比例的下岗失业人员，普遍收入较低。居民多已居住多年，彼此之间熟悉，邻里关系融洽。

2.改造需求

由于这一时期的住宅都已独立成套，住户对住宅功能改善的要求集中在面积需求上，室外环境方面希望增加绿化和活动场地、解决停车难的问题；而有关住宅形式美观方面的要求则处在次要位置上。此外，居民对于节能改造的意义及必要性缺乏足够了解。

改造原则

既存住宅（区）改造与新建住宅相比，有着诸多不同。由于各种因素的制约，在对既存住宅（区）进行改造的过程中，应该遵循以下的基本原则：

1.因地制宜的原则

既存住宅（区）建造年代、建造地点、套型标准和结构类型不同，更新改造方法也必然多种多样，不应一概而论。

2.整体改造的原则

更新改造的目的是为了改善居住功能和条件，应整合住宅内部改造、节能改造、平改坡、街景和住宅区环境整治、新能源应用、老年人居建设等专项改造工程，进行整体性改造，防止重复性改造带来的资源和资金的浪费。

3.经济性原则

应根据既存住宅（区）的情况，在充分调查研究的基础上，做深入细致的经济分析，以确定是否有更新改造的价值。

对于结构质量好、改造花费少的既存住宅（区）宜采取更新改造的方式；反之，对于结构状况差、改造费时费力、建成年代较早的既存住宅（区）则应彻底拆除重建。

改造方法:

城市既存住宅（区）更新改造的方法，既包括住宅内部功能的调整完善、建筑外部形象再塑造，又涉及到居住区环境的更新改造。

在建设节约型社会的今天，更需要站在社会可持续发展的高度，综合各相关领域的研究成果，同时充分考虑到改造的经济性和建设的可行性，从改善居民居住条件、提高居住质量出发，最终达到既存住宅（区）可持续使用的根本目的。

为论述方便起见，我们从住宅内部空间改造、住宅外部形象改造、住宅外部环境改造和住宅节能综合改造四个方面探讨既存住宅（区）改造的具体方法。

当然，既存住宅（区）是一个有机的综合体系，各部分之间必然有着不可分割的联系，因此相互交叉之处在所难免，只是侧重点不同而已。