老建筑投资改造的鼓浪屿经验_谭高科_美国室内设计中文网博客

21世纪经济报道

“鼓浪屿是尘世的天堂。”1910年，在厦门居住了25年的外国人菲力普曾在他所写的《厦门方志》里这么赞美鼓浪屿，还称其是“最理想的住宅地”。这个“尘世的天堂”作为厦门的一部分也亮相在上海世博会上。厦门出现在世博会历史上首次尝试的“城市最佳实践区”里，并且是同展区中的全球首个亮相城市。

如今，鼓浪屿正走在申遗的路上。鼓浪屿把申遗的主题定为“社会变革中的历史见证”，自2008年11月正式启动申遗，申遗的专家顾问组已经完成了《鼓浪屿世界文化遗产国家预备名录申报文本》和《鼓浪屿保护规划纲要》的编制。

但由于鼓浪屿老别墅大多饱经岁月风霜，倾颓破败，岛上有许多被认定为“历史风貌建筑”的老建筑有的已是危房，有的部分倒塌这些老建筑的尴尬处境无疑是鼓浪屿申报世界文化遗产的障碍。如何保护老建筑，让它们重焕光彩，再度成为各方关注的焦点所在。

而鼓浪屿也正在老建筑的保护、修缮、利用中，探索一个成功模式，一条可行之路。

历史风貌建筑保护的立法探索

鼓浪屿风貌建筑的建成时间从几十年到上百年，经历风雨冲刷，年久失修。由于很多房子的主人或在海外，或是没有确切的产权人，或者是拥有者也没有能力对建筑做大规模有计划的修理。

2000年1月13日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过了《厦门鼓浪屿历史风貌建筑保护条例》(简称旧条例)，详细规定了从认定、保护和管理鼓浪屿历史风貌建筑的方法和措施。该法规从2000年4月1日起施行。制定一部地方性法规来保护某种历史风貌，这在我国的立法上是史无前例的。自此，鼓浪屿上的历史风貌建筑有了法律的“保护伞”。

在旧条例颁布的同时，厦门政府组建了专门的风貌建筑认定和指导保护的机构厦门市历史风貌建筑保护委员会。该委员会组织了建筑、文史等方面的专家在2001年 2008年期间对鼓浪屿历史风貌建筑进行了全面普查，完成了308栋建筑的测绘和建档工作，厦门市政府拨出专款，由风貌建筑保护办负责，依据“修旧如旧”的原则先后进行对老建筑的修缮。

然而，因为维护历史风貌建筑须先与业主协商，但很多老建筑的继承人在海外，协商难度大，由政府出面强行维护又缺乏法律依据。旧条例回避的历史风貌建筑的产权问题，也成为了历史风貌建筑保护工作的最大障碍。

2007年底，厦门市规划局、鼓浪屿管委会开始对《厦门市鼓浪屿历史风貌建筑保护条例》进行修订。2009年3月20日，厦门市第13届人大常委会第13次会议全票通过了《厦门经济特区鼓浪屿历史风貌建筑保护条例》(简称新条例)，并确定新条例从当年7月1日起实施。新条例最大的变化是明确规定了历史风貌建筑的产权：鼓浪屿历史风貌建筑一经认定就成为全社会的公共财富，建筑所有人、管理人和使用人都应该承担相应的社会责任。新条例规定，所有人不明且无管理人、无使用人的历史风貌建筑，由风景区管理机构进行统一保护、管理和利用。

政府先行修缮的可行之道

自有法规保障以来，政府几年来修缮保护的风貌建筑已有103幢。这其中，有的是由政府先出资修缮；有的是业主无力修缮，便和政府共同出资修缮，政府因之获得老建筑的使用权；有的是业主不明的老建筑，政府先垫资修缮，再用租金收入来抵扣修缮费用。

在修缮和保护历史建筑的同时，政府也在积极地寻找适合的“认养人”，希望以市场角度的开发利用来使老别墅重新获得生命。

从2004年开始，根据贯彻保护与开发利用相结合的原则，为鼓励社会各界积极参与对风貌建筑的保护，鼓浪屿万石山风景名胜区管理委员会发起风貌建筑开发、认养活动，并先后对外发布鼓浪屿历史风貌建筑招商项目，为综合整治过的原日本领事办公楼、警察署本部、警察署宿舍楼、亦足山庄、殷盛宗旧居、观彩楼、海天堂构等老别墅寻找投资人。2005年1月，又推出鼓浪屿上较具有代表性的42幢历史风貌建筑对外招商，位于笔山路9号的亦足山庄成为加拿大宝姿时装有限公司的设计师会所，同时有多幢老别墅分别被认养。

市场运营使老别墅重获新生

鼓浪屿这个隔绝了车马喧嚣，放大了琴音海潮的静谧岛屿，越来越受到游客青睐，但从前游客选择住在鼓浪屿的并不多，而且岛上的酒店也只有国营的三两家可选择。2008年，厦门市把鼓浪屿定位为“公园之岛、文化之岛、休闲之岛”，并把家庭旅馆项目当作“休闲之岛”的推进重点，而鼓励把老别墅改造成家庭旅馆，也是出于对老别墅的有效保护，因为开设家庭旅馆基本不会对老建筑的结构有太大改动。

政府对鼓浪屿家庭旅馆大开鼓励和方便之门，甚至限制鼓浪屿家庭旅馆的消防标准大大放宽，只要符合住宅消防要求即可。

许多老别墅经过华丽转身，变为开门迎客的家庭旅馆：娜雅家庭旅馆原是德国领事馆；李家庄休闲咖啡旅馆，其前身是菲律宾“木材大王”李清泉给父亲购买的别墅；曾为基督教会女牧师居住的“伦敦差会姑娘楼”改建成了喜林阁咖啡旅馆。

这些家庭旅馆受到了喜欢鼓浪屿慢生活的游客的追捧，即使在旅游淡季生意也不淡，在节假日更是一房难求，需要提前一段时间预付定金订房。市场前景看好的家庭旅馆，使老别墅的租金和房价也翻了很多倍。

家庭旅馆无疑是老别墅保护开发的一个良好范例，民间资本对老别墅进行的市场化运作在一定程度上赋予了老建筑新的生命力。老建筑的积极保护和市场开发并不矛盾，但如何挖掘老建筑的历史文化内涵，让开发利用后的老建筑依然能保有其文化气息，这也是政府和鼓浪屿家庭旅馆从业者一直在思考和摸索的。

郑惠生：厦门市鼓浪屿万石山风景名胜区管理委员会副主任

对于真正来投资又担负起修缮职责的使用人，我们是鼓励和欢迎的

目前鼓浪屿老别墅投资的确挺热门，但也有些中介会去找到业主，拿到授权委托来买卖老别墅，其目的不是为了修缮和利用，而是转手来获取利益，这样对老建筑的危害更大。修订后的《厦门经济特区鼓浪屿历史风貌建筑保护条例》规定，凡是列入历史风貌建筑的老房子，买卖转让都要到政府来备案，否则转让买卖无效。而对于真正来投资又担负起修缮职责的使用人，我们是鼓励和欢迎的。比如开办家庭旅馆，老建筑的维修改造包括对建筑的外立面、结构的改造方案都要经我们审批，这是对老建筑保护的必要措施。前一段时间，由于和相关街道办、工商部门互相间责权不明，也导致家庭旅馆的市场有些失控，现在我们主动协调各部门，明确了开办家庭旅馆由我们管委会来审批。至于目前房租房价上涨也是市场的自发行为，家庭旅馆的良好发展，要有政府的领导和扶持，才能健康发展，否则会有偏离，我们既要保护好老建筑，也要好好地利用开发。如果未来鼓浪屿列入世遗，作为文化遗产地，其管理也要更为规范，政府已经在做准备，这将比原来只针对老建筑的保护更为全面。

龚洁：曾筹建厦门博物馆并任馆长，现为厦门规划委员会顾问、鼓浪屿风貌建筑委员会委员、厦门市文物保护专家组成员、鼓浪屿申遗顾问

我鼓励和支持民间资本来投资，但前提是要听从专家的意见

鼓浪屿还在探索，这么多老建筑要保护利用好是一个巨大的艺术工程，其中观点的碰撞也非常激烈，取得共识非常不容易，并且如何协调好业主、管理人、使用人的关系，也算得上一门艺术了。

鼓浪屿风貌建筑委员会委员做了很多工作，我们比较过全国其他地方老建筑的保护，厦门政府在这个问题上的关注和行动是比较领先的，中国其他地方的老建筑是由文物局或房管局来实施，这样会有一定的缺失，但鼓浪屿则是综合各部门，在保护上既有理论也有实际，在保护中也挖掘其中的文化，这样老建筑就能很好地保护下来。

鼓浪屿的老房子有特殊性，真正的主人很多已经不需要，或者传至第四代第五代，继承者有上百人，谁也不愿意来修。目前的立法保护老建筑，可以租借、出售、赠予，自修，但不得改变其外观和结构。对于老别墅的开发改造，尤其要注意将老建筑的历史文脉完全保留，千万不要按现代人的意志去理解和强加符号，画蛇添足。像海天堂的改造就是个有文化含量的项目，企业和政府联合开发，对修缮坚持了“修旧如旧”的原则，我还建议把老别墅里的地砖全保留下来，再重新铺设，其美丽果然受到很多参观者的注意。

对目前逐渐热门起来的投资改造我有担忧，我鼓励和支持民间资本来投资，但前提是要听从专家的意见，不能变成单纯的经济开发，家庭旅馆过于泛滥，也会走上太商业的道路，也必然会变味。

杨函憬：32HOW创意院落发起人之一，千树创意投资管理有限公司创始人、CEO，专注于老别墅片区的创意投资经营

既投资其物业增值，也投资其生活方式经营体的回报

这应该是值得庆幸的一件事情，漂在海上的这一个岛及1000幢别墅，和我们这代人相遇了。建筑是有生命的，再过100年，这些都将不复存在其原貌了。所以我一直鼓吹鼓浪屿的别墅市场请一定不要用厦门眼光来看，在中国，甚至放到全世界你能找得出第二个吗？第二是请不要用房地产的眼光看，每一幢都是艺术品，你只有千分之一的机会参与投资，因为稀缺，所以它永远不会随着房市玩什么过山车；第三是这样一来，投资老别墅和投资艺术市场没什么两样了，文化，眼光，品味，都同步需要，而不是一件单纯低买高卖的傻瓜事，你得对这样的文化遗产负责任呀!

而现在的鼓浪屿呢，就是缺乏理想投资者，缺乏复合式的投资经营方法，就是既投资其物业增值，也投资其生活方式经营体的回报。试想想这个岛如果成为全球创意岛，那该是多么让人兴奋的一件事情。鼓浪屿别墅的最大利基点，是其文化的脉络，如果因为商业交易而中断这种文化的创新与传承，那么无疑等于是投资者的自宫。

对于鼓浪屿老别墅的理想，因为力量有限，我更希望是通过发起一个专项的老别墅投资基金，在注入资本活力的同时，更注入创意文化及生活方式，善投更要善用，也才会有善报。毕竟鼓浪屿不能变成一个私家的岛屿，其公共性和开放性永远是这个岛拥有持续魅力的基础所在。最好的东西，只有分享，其价值也才是最大化的。

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