２００３年全国建材商品展销会暨成品房专供材料选材会于１０月１６日在天津召开，这是建设部在《商品住宅装修一次到位实施细则》实施后举行的第一个全国性大型展会。展会当天主办者举办了“成品房问题与对策”论坛，建设部住宅产业化促进中心副主任梁小青、建设部住宅产业化促进中心示范工程处处长孙克放、天津市建委领导及全国各地的房地产开发商、装饰公司、建材企业、建材市场的代表与新闻记者共聚一堂，共同探讨推广成品房的问题与对策，与会者在研讨会上发表了各自的观点。

推行精装修房势在必行——建设部住宅产业化促进中心副主任 梁小青

　　从住宅市场的发展来看，住宅建设及供应要适应市场的需要，住房装修已经成为住房市场需求的一个方面。住房已从过去的居住需求提升到作为个人资产的组成部分。粗装修是目前装修的主流方式。而个人装修造成了装修队伍的混乱和环保、质量问题，因此住房装修需求就要求供应成品房并实施住房体制改革，才能满足广大用户的需求。住房市场的发展，就要求住房质量提高，以此改善住房供应的需求。住房的一次性装修成为改善住房市场的方法。

　　建设部住宅产业化促进中心作为建设部下属职能部门致力于成品房建设的引导。从去年１０月建设部下发的《实行一次性装修到位实施细则》来看，它的适用范围指消费者购买的是一次性装修到位的房子。在装修方面开发商负责一次性装修是该细则的重点，涉及到大家对这种方式的接受和地方经济的发展。谁来对质量把关，我们主张由开发商负责，开发商要多学习借鉴国外先进的经验与办法，建设部在组织的试点当中，也取得了一定成功经验。

　　在实施成品房销售时，开发商要注意三个方面：１、资质管理；２、施工监督管理，做好样板间——要适用不同收入及使用不同建材，并要保证成品房与样板间质量一致；３、供求合同，包括开发商与购买者之间的合同及开发商与材料供应商之间的合同。在装修追求的功能、品位、舒适性等方面都要有中低收入家庭成功的案例，成本方面一次到位装修的价格比自装修价格有着更大的优势，但由于大量集团购买的出现，就要求开发商对此认真负责。

精装修房将成为住宅产品的主流——建设部住宅产业化促进中心示范工程处处长 孙克放

　　国家康居工程打起了商品住宅装修一次到位这面旗帜，住宅产业的现代化必须要从装修下手。房子有外壳和内壳，在过去的很长一段时期内我们只注意了外壳，对内壳方面注意得很少。一方面是因为我们的经济条件还没有达到。去年４月我们在香港考察了３６天，当地的开发商和设计人员在被问到为什么不卖毛坯房时，他们说香港法律规定不准卖毛坯房，香港法律规定商品房出卖时必须要达到使用要求。就是说购房者按照开发商设计好的标准购买该房屋后，入住就能使用。我国现在开发商卖出的商品房实际状况和出示的图纸相去甚远，我们要花大力气改变这种状态，就必须进行改革。

　　为什么康居工程也将房屋一次装修到位作为一个基本条件来要求，是因为各方面时机到了，也就是整个国家都要求这样发展的形势。

　　我认为精装房或者叫一次性装修到位的住宅，将成为住宅产品的主流。在上海今年就要完成１０万套精品房，明年要完成３０万套精品房，到２００５年将全部取消毛坯房，到时上海就真的与国际市场接轨了。

　　在这里我要讲三个问题：第一，住宅由毛坯房转变到精装房是生产方式的变化，恰恰也是住宅产业化办公室要做的事。住宅要实现产业化其根本是生产方式的变化，开发商应从这个高度上来看，这是第一个改变即生产方式的改变；第二个改变就是供应方式的改变，保证供应方式的科学性，走集成化供应道路，才能保证这种住宅的质量；第三个改变就是消费意识的改变，就是要求消费者、老百姓的消费意识要改，我们应该做好宣传、导向方面的工作。

成品房的质量、价格、个性化 ——建设部住宅产业化促进中心产品认定处处长 章林伟

第一，质量方面，在从毛坯房到成品房的转化过程中，我们要有质量责任从法律的角度来讲，是很有必要的。

第二，无论从建筑工程专业化还是装修工程来讲，是一门学问，不是所有的消费者都很专业的，所以，在做成品房的过程中，我们必须进行专业化的设计，进行专业化的打造。

第三，价格方面，我觉得包括采购手段，规模化提供，在精心设计的过程中，合理减少不必要的浪费。通过集团采购的方式，可以拿到比消费者低很多的价格。

第四，个性化问题，过去我们是计划经济，福利分房。现在商品化了，大家追求物有所值。要把装饰还给老百姓，装修一定要保质保量，住宅可以进行工程化的操作，在产品的设计过程中应满足个性化的需求。

商品房走集成化之路是最佳选择 ——集成住宅超市世纪宅展示中心董事长 李卫东

　　成品房改变了整个房地产产业的运作方式，意味着所有建造商都要交给消费者一个即买即住的成品房屋。因此要求建造商在建房过程中就要考虑到比以前销售“毛坯房”时代产业链增加的延展部分，比如装饰材料部品、厨卫洁具部品、灯饰灯具部品、空调新风设备、吸尘保洁设备，甚至包含电器家具设备等，因此我们说建造商延展了建房过程的产业链。这里我要说明一点，建造商有可能也是一个大的集成商，在他的身后有许多部品供应商，这就要求建造集成商要有更高的优化组合能力。今后有竞争力的建造商一定也是一个有极强能力的集成商。由于今后这种情形的出现，势必将会给中国的建材流通领域带来巨大的影响，比如由以前或现在主要面对个体终端消费者逐步改变成面对建造集成商。那么个体消费者主要通过建材超市、建材市场购买一些家饰、家具等可移动物品。

精装修房贯穿 “简约就是美”的设计理念 ——上海市城市建设综合开发有限公司总经理 梁镇海

　　在装修设计上，应力求把“人性化”与“简洁化”得到统一，既满足业主在使用上的需求，同时又为业主留出了在软装饰时有个个性化发挥的空间。

　　减少现场湿作业，提高工业化装配程度和科技含量。

　　所谓工业化装配，就是把原来在住宅现场施工的程序转移到工厂中去，每项装饰产品都由专业工厂按图定样制作。它是严格以装配规范标准制造的，打破了那种生产力水平较低的“小作坊”经济模式，是先进生产力取代原始作坊的必然结果。家庭装配中的空间６个面，除湿作业外，大致有８５％至９０％的产品都可以通过工厂制作到现场安装完成，

　　工业化全装修优势明显：一是节省时间和精力。消费者从装修到正式搬进新居需要４～５个月的时间，而工业化装修从设计、选材、装配、竣工只需大约３０个工作日即可；二是降低了装修成本。工业化全装修又在这基础上可节约装修费用的１０％左右，这里面的节约因素在于主辅材料的节约和工业化现场装配的效率提高；三是装修质量标准得到统一。工业化装修完全可以按照流水作业进行操作，统一的材料，统一的安装，统一的管理，减少了现场施工的不确定因素和随意性带来的质量弊病；四是减少了环境污染。环境污染包括对人体生理、心理和对公共环境污染两个方面。而工业化全装修由于统一的选材和用材，使用绿色材料成分就高，环境污染得到有效控制。

装修设计应与房型设计同步 ——天津奥林匹克花园置业投资有限公司 总经理 姚国麟

　　菜单式全装修自推向市场后，购房者之所以说与昔日家庭个人装修差别无多，其原因是购房者拿到钥匙提供个人装修要求时，对房型都不满意，均要对厨、卫、卧室等设计进行修改，这样的虽是菜单式装修住房，实际上买房人在装修上所花精力，所用钱财并没有得益多少。

　　住宅装修设计是住宅建筑设计的延续，既是一个相对独立的设计阶段，又必须和建筑设计相互衔接。装修设计包括材料商最好在项目初期介入，与建筑设计和环境设计相融洽。以解决土建、设备安装和装修部品件的衔接，明确各施工界面，改变土建、装修相互脱节的局面，逐步使住宅装修实现标准化、模数化，通用化的工业化装修模式。

政府要加强立法工作，做好裁判员的角色

　　首先是建设主管部门，对于室内装修必须制定一份统一权威的施工验收规范，统一质量标准，做到有法可依。对成品房的验收程序，相关主管部门也必须制定统一的房屋竣工验收流程。

开发商、部品供应商与消费者要三方互动

　　目前天津的成品房建设刚刚起步，市场还没有完全发育成熟，各界对于成品房的理解迥异，在交房时会造成出现各种扯皮与争执。

　　而开发商与材料供应商，则要努力搭建一个与消费者三方可以对话的平台，在做好宣传的同时也对成品房及其材料进行全方位的诠释。

　　在激烈的房地产竞争的年代，成品房作为住宅产品的升级版，有着强大的市场冲击力。同时，我们充分认识到：成品房是一种崭新的产品，不同于往常的精装修小区或毛坯房＋菜单式服务。尤其要解决顾客的以下几种要求：１、顾客一次安家的便利感；２、满足顾客对质量和品质的要求；３、满足顾客对售后服务的要求；４、相对满足顾客个体化的要求。

住宅部品工厂化 现场施工装配化 ——大连嘉丽住宅产业配套有限公司董事长 罗淼麟

　　通过几个楼盘的实践，我们有许多创新之作。这些做法既不同于国外的做法，又不同于精装修，经市场反馈效果很好；

　　首创“交房标准＋艺术装修”的做法，即：交房标准含在房价中，艺术装修顾客自选。

这种做法解决了几个矛盾：

１、顾客个性与统一装修的矛盾。由于个性装修不在交房标准里，顾客可以自选，所以与统一装修不发生矛盾；

２、整体房价与厨卫品质标准。交房标准重点是木制部品、厨卫和地板等硬件部分，因而删去了一些吊顶，墙面装饰等。把资金集中使用在这些使用时间长、费用比例大、顾客相当关心同时也是对住宅品质的影响非常大的硬件上。

３、强化“住宅部品工厂化、现场施工装配化”的配套施工方式，木制部品全部以出口日本的质量标准及现场装配式的施工得以实现；嘉丽住宅木制部品生产基地对标准部件及非标准部件按出口标准严格把关，连油漆都做好，全部用纸箱包装运至工地。施工现场全部都是装配施工，没有一颗钉子。这些做法在样板间施工时即可展示，对客户有很强的说服力。

精装修房实施工程中的问题 ——北京东易日盛装饰（集团）有限责任公司董事长 陈辉

　　首先，从家装公司的角度看，从精装修政策出台背景方面来分析，精装修要解决管理的问题（社会管理和行业管理问题），要解决破坏承重墙的问题，还要解决施工扰民、材料浪费的问题等。从大的方面来看，要解决住宅产业问题，这是精装修政策的初衷。但是从现实来看，目前这个要求还没有达到。

第二、精装修的得与失。消费者在购买精装房过程中的得失，部分开发商在精装修开发中并没有得到好处，部分消费者未必接受和认可精装房，仍需要毛坯房以符合其个性化装修的要求。他们本身就喜欢体验装修，特别是部分人群对住宅的个性要求特别高，特别是功能性的需求，能否符合业主本身对装修后房子功能的需求。不同职业，不同阶层，不同年龄的业主对房子的要求就体现个性化需求。许多业主强调功能，不强调效果。

第三、精装修带来的社会问题。招、投标带来的恶性竞争；权力相对集中形成的社会问题；三角债问题的加重； 新兴的家装行业（通过市场环境竞争成长起来的）会受到很大的打击，也可能造成大量失业。

第四、成也萧何败也萧何。既有成功的案例，也存在更多失败的例子。但在实践中很多精装开发商交不了房，业主不验收。同时集体投诉开发商问题突出，虽然有很多精装修卖得很好，很有市场，３０％～４０％的喜欢精装房的消费者大都是经历过散装装修失败的消费者。

第五、装饰企业对精装房是爱恨交织。精装房给装饰企业新的机遇但不给钱，压住资金，没有利润。

第六、精装修也是危机四伏的。信誉危机，品质危机，环保危机，能力危机。

成品房要到位， 必须走“产业化”道路 ——天津城市规划设计研究院顾问、天津市规划委员会、建筑艺术委员会教授级高级建筑师 张菲菲

　　毛坯房是半成品，不是商品。毛坯房销售给业主，业主再经历装修，这个过程所造成的公害、隐患、浪费是惊人的。所以要求购买成品房的呼声不断，成品房势在必行。成品房必须做到“保证质量、合理价位、服务周到”，只有走“产业化”这条路，设计标准化、精细化，部品工厂化、集成化，施工专业化、组装化，采购规模化、配套化。

１、设计标准化、精细化 特别对建筑设计，它是源头和定型。无论选择哪种住宅建筑体系，必须按模数设计，因为模数对工业化生产中各种部品起着协调作用。必须改变过去那种习惯的、传统的、粗放型的设计手法，要使装修过程少拆少改。精细设计要为装修创造条件，而装修设计要学点建筑学、结构学、设备学以及材料等多方面的知识，加强家居功能意识。建筑设计与装修设计应互相衔接、交底、沟通，更好地达到个性建筑效率，研究大开间，大空间。

２、部品的工厂化、集成化 部品是成品房的源头，保证其质量至关重要。在工厂里生产的部品是经过合理的工艺、先进的设备、规范的操作、严格的检验，它不仅确保质量，规模生产还会降低成本。

３、施工专业化、组装化 装修施工有其自身特点，无论材料、工具、工艺、操作都不等同土建施工，装修现场应减少手工作业，部品由工厂制作完成，现场组装，提高效率，确保质量。

４、采购规模化、配套化 集中规模采购，避免不必要环节，大大降低装修成本。

５、建立严格的装修监理队伍 认真执行验收标准，以及尽快制定后期服务细则。

　　最后，政府部门加强对家装行业的管理力度，发挥行业管理作用，加强宣传引导，组织学习培训、持证上岗。“成品房建造装修一体化”是个复杂的系统工程，具有明显的产业化特征。沿着这条路“成品房”会有很大发展，家装业定有很大市场。