通过研究中外房地产全装修的发展，我们可以看到，中国房地产业的发展虽然落后，但正在奋起直追。一片欣欣向荣固然是好事，但容易掩盖问题。下面谈谈国内房地产全装修产业化过程中存在的一些问题及可能的解决问题的思路。
- 多数人得装修经历疲劳症
- 人力物力的资源浪费
- 材料成本不透明 装修预算成本无法控制
- 工艺技术没有统一标准 质量无法保证
- 部品工艺不规范，效率底 品质感较差
- 施工现场环境污染严重 ，长期噪音扰民现象的困扰
- 环保质量难以控制
- 时间成本的不可控
现今在建筑市场，住宅后期的装修多采取现场测绘、手工制作、湿作业为主的居室环境营造模式。由于不同住户的不同需求，室内经常需要大量拆改，浪费了大量的人力、物力、财力，延长了工期，影响了室内环境质量，污染了生态环境。并在施工过程中经常出现部件—部位—空间三者在尺寸和位置上不协调。以上问题使得室内后期装修的不可持续性，也阻碍了室内装修的工业化进程。
在这种形势下，全装修成品房开始发展起来。通过近几年的发展，全装修成品房已逐渐被国人所接受，形成了当前房地产市场上毛坯房与全装修房并存的局面。特别是在上海、北京等大城市中，全装修房的比例正稳步提高。如上海，截至2004年9月，新建住宅全装修试点项目已实施1200万平方米，并提出了三到五年将基本实现新建住宅全装修的目标。但在全国的房地产市场上，毛坯房的比例和数量仍远远大于全装修成品房，住宅市场正处于从毛坯房到全装修房的转型期。同时，随着全装修房陆续交房，投诉和纠纷也明显上升。这表明了我国在住宅全装修产业化的发展过程中存在着诸多问题，主要表现在以下四个方面：
2. 宏观管理、政策方面——有待健全
目前在宏观管理，政策方面的主要问题有以下5个方面的问题。
1) 政府推广力度不够
虽然建设部积极推进全装修房，于 2002 年颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》（以下简称《实施细则》），但商品住宅全装修仍只是建设部的一个倡导性政策，而非行政手段强制实施。从目前的现实情况来看，政府的推行力度将对促进全装修起到非常重要的作用。在当下的市场条件下，大多数的房地产商和业主还不能清晰地感觉到全装修的益处。所以政府就应该高瞻远瞩地把握住时代发展趋势，应该加强政府推行力度。
只有从政府层面上认识到全装修产业化对中国发展的益处，才能让政府主动推广这种新的房地产商业模式。作为房地产商有家装公司都有责任来扩大自己的影响，让自己的影响力逐渐渗透到政府政策制定层面。
当然，我国现在实行公有制为基础的社会主义市场经济体制。政府把经济发展的主导权交给市场。因此，各大房地产商和装修公司不应该坐等政府。应该充公利用现有政策，采用灵活的市场机制来推进房地产全装修产业的发展。
2) 全装修房的配套管理措施缺乏
虽然现在市场上已经有了多处全装修的实践，这其中也包括一些B2B商业模式的房地产全装修实践。但在实践过程中暴露出全装修房的配套管理措施缺乏的现象。
例如，没有专用的预售合同示范文本，缺乏统一的、可执行的按类别或等级的全装修房验收标准和质量保证体系等。购房合同基本都由开发商起草，其中载明的装修标准太笼统，如只写明“高级地砖”、“进口洁具”等，有些即使写明了品牌，也未明确型号，而同一品牌的产品往往有不同档次的产品，缺乏实质性的可操作性条款。这都说明相应的项目管理机制的缺乏。
目前的验收标准更多地注重了毛坯房的验收，针对全装修房的验收标准还没有。同时，全装修房的开发商为赶工程进度，加快资金流转，采取快速施工、材料的检测把关不严、管理不善等造成了许多装修的质量问题。由此造成的客户与开发商之间的纠纷在合同内与合同外均无法用标准界定。
相关的配套措施不完善，必然让本来对全装修跃跃欲试的房地产商失望。同时，缺乏规范合同的约束，也无法有效保障业主的权益。这也导致很多有意购买全装修住房的人望而止步。
从一个更高的角度来看。全装修涉及房地产公司和装修公司的合作。全装修项目运作过程中涉及到大量的人员、资金调配问题。没有一个稳定、有效的管理理念、管理团队，我们是不敢奢望高品质的全装修商品房的。因此，先进的管理模式就显然成为重要。这也是一个行业是否成熟的重要标志。
3) 现行税收政策对全装修住宅开发成本不利
目前，房地产企业提供带有装修的商品房的销售合同可以有两种方式，即装修包含在销售价内，以及装修不包含在销售价内两种合同。
对于全装修商品住宅，本应采用第一种销售合同方式，因为建造装修一体化的全装修住宅，严格地讲土建与装修并无明显的分界线，其价款也无法准确分割。第二种合同方式等同于毛坯房销售，不是真正意义上的销售全装修房。但事实上却是，以装修房的形式进行销售的话，房地产企业将会多缴纳营业税、土地增值税等，购房者将多缴纳契税。
例如，某房地产开发企业销售全装修商品房，售价为毛坯房 10000 元/平方米，外加装修 1000 元/平方米，即全装修房则为 11000 元/平方米，其中计算增值额扣除项目金额为 7000 元/平方米。按我国的有关税收政策，两种合同和税收计算如下：
方式 1：按 11000 元/平方米签订全装修售房合同，企业应缴纳的营业税=11000×5%=550 元/平方米，城建税和教育费附加=550×11%=60.50 元/平方米，土地增值税=（11000-7000）×30%=1200 元/平方米，企业合计交税=550＋60.50＋1200=1810.50元/平方米；购房者应缴纳契税=11000×3%（印花税是 1.5%，契税是 1.5%，）=330 元/平方米。
方式 2：按 10000 元/平方米签订售房合同，1000 元/平方米签订装修合同，企业应缴纳的营业税=10000×5%＋1000×3%=530 元/平方米，城建税和教育费附加=530×11%=58.30 元/平方米，土地增值税=（10000-7000）×30%=900 元/平方米，企业合计交税=530＋58.30＋900=1488.30 元/平方米；购房者应缴纳契税=10000×3%（假设税率为 3%）=300 元/平方米。
通过比较方式可以发现，方式1与方式2相比，企业需多支出税金 1810.50-1488.30=322.2元/平方米，而购房者则需多支出 330-300=30 元/平方米。可见全装修住宅，企业和购房者都需要支出更多的税金，大大提高了全装修住宅的开发成本。这极大的妨碍了住宅全装修的发展。
因此，根据目前的情况，不进行根本的税制改革，是很难让房地产商接受全装修模式的。关于这方面的研究，也有学者进行了探索。
4) 土建与装修的分割。
无论从专业技术角度，还是从系统工程的理论出发，住宅的土建主体工程与装饰装修都是一个不可分割的整体[67]。但因为毛坯房的流行，当前国内的建筑市场从国家主管部门至第一线的操作工人都将其划分为两个独立的部分：土建工程属国家建设部主管，而装饰装修设计、部品、材料等多属国家轻工部主管；一线工人也明确的划分为土建工人与装修工人。由此造成了土建与装饰装修之间工种的衔接存在空白与矛盾：
①设计的脱节。土建设计与装饰装修设计由不同的单位完成，且未进行有效的整合，造成土建的墙体布局、水电管线等不能满足装修的需要。虽然《实施细则》中要求装修设计要提前介入，形成土建与装修的一体化设计，但许多全装修项目因开发商的管理能力弱、经验缺乏、项目前期准备不充分、装修定位不明、相关的设计单位固有的毛坯房设计理念等原因，造成全装修房在土建与装修设计脱节的现象仍比较严重。这种脱节严重影响了住宅全装修的发展进程。
②施工的脱节。土建与装修施工由不同的单位完成，工序间的交接存在漏洞，装修施工过程中容易破坏土建工序中的隐蔽工程，带来质量隐患。
③管理的脱节。一些全装修项目，由不同的施工监理单位对土建与装修进行分别监理，开发商的分管人员也有所不同，造成管理前后的不连贯，不能在管理方面很好地协调土建与装修之间存在的矛盾。
土建与装修的分割，最终对全装修房的成本、质量、美观及使用功能等都带来了不良的影响，导致近两年来因住宅全装修质量问题的投诉越来越多，成为住宅消费市场的主要投诉之一。在一定程度上，阻碍了住宅全装修的发展。
5) 关于终端责任问题。
《实施细则》明确规定开发商为全装修房的第一责任人，但太过笼统，应细化。如住宅内设备保修问题，按照产品质量法的规定，设备的保修期从出售之日起计算，而全装修房的保修期从交房之日起计算。不仅保修起算点不同，而且房屋交付之前，屋内的设备可能已经出售了很长一段时间，甚至已过了自身的保修期。这样的设备出了问题，购房者是找开发商还是设备厂家？想到这些问题，有人提议在购买全装修房的时候一定要小心，这也就不足为奇了。因为责任人的问题如果不能解决的话，是无法让购房者安心地接受全装修住房的。
目前中国的房地产市场还明显的处在供不应求阶段。对于开发商而言最首要的任务是在相对较短的时间内建造出更多的房子来。建造毛坯房的好处是显而易见的。相对于全装修住房而言，建造毛坯房的好处一是建设周期短，二是投入奖金相对少。
另外，目前的开发商有这样一些基本认识：一是认为目前毛坯房销售良好，做装修对楼盘销售并没有太大的促进作用，相反，因装修使得总体房价升高，反而会使市场销售在与同等楼盘的竞争中受到影响。二是认为向购房者提供一次性到位的全装修或是菜单式装修，只不过是多提供一项服务，利润不大甚至无利可图。三是认为开发装修房必然使住宅开发周期延长，相应的税收、开发管理、广告、销售成本将因此增加，大大增加了开发商的资金压力。四是因为全装修交房后，开发商还因此而增加了一项装修责任。对于开发商而言，从事全装修房地产的开发，收益与风险的权衡十分艰难的。
因此，现阶段对于大部分地区的开发商而言，真正的利润点在住宅产品本身而并非装修上。在目前毛坯房依然销售不错的市场中，开发商本着规避风险、多一事不如少一事的态度，几乎都不愿意开发全装修商品房，自己给自己找麻烦。
目前我国装修业发展尚不成熟，家装企业水平参差不齐，从业人员基本上是散兵游勇式的，装修质量难以保证。虽然家装企业对全装修很感兴趣，但就目前的家装业来说，大部分企业是“心有余而力不足”。即使消费者请正规的装修公司，装修公司请的也是这些所谓“雇佣军”。
据悉，目前国内装修市场中，80%的装修公司把工程转包给了装修队，并从中抽取 30%的利润。而有实力可以同时进行几十套、上百套的装修任务的装修公司更是难得有几家。此外，开发商由建筑商垫资做工程，这在业内已是众人皆知的。全装修是否会令装修公司重蹈“垫资做工程”的覆辙，从而引发新的“垫资问题”，而有多少家装公司有这个能力做，也还是一个未知数。
全装修住宅开发项目对装修从设计到施工都有相当要求。装修设计不是个案设计而是批量设计，要以最共性的设计来满足不同用户的要求，且要与建筑设计协调；装修施工企业往往要进行几十套、上百套住宅的装修，且要保证其均一性。这对装修公司的项目管理、运作经验提出了非常高的要求。显然具备条件的设计、施工企业其数量及管理技术能力在短时间内还满足不了需要，可以胜任大批量的装修设计——施工一体化任务的企业更是寥寥无几。
另一个问题是长期的个人装修造成了装修部品的配套性、通用性差，只有少量的部品、部件能够满足需求，绝大部分的部品还没有达到模数化、系列化，规模化生产的要求。目前国内的装修材料大多是以摊位形式向单独的个人客户进行销售，价格市场混乱，市场诚信度低，销售批量一般较小且销售后基本上没有什么售后服务措施。而全装修工程需要大批量地在短期内集中供应各种配套的装修材料及设备且必须价格适宜、有一定的技术支持，才能满足全装修工程的质量和进度要求，实现产业化装修。我国建筑、装修材料设备的生产、供应必须有一个比较大的发展才可能满足住宅全装修的需要。尤其是装修部品化的趋势更应该加快。
目前大多数购房者仍倾向于买毛坯房，自己来装修。据上海市装饰装修行业协会抽样调查显示，消费者对全装修房的接受程度 2001 年为 5%，2002 年为 10%，2003年为 22%，2004 年为 35%[76]。虽然从总体看接受程度目前并不高，但毕竟一年好过一年。
对于总体接受程度不高的原因，主要有这样几个。一是购房者认为全装修房总体房价上升，增加了购房的经济压力；而且开发商、家装施工企业集团采购享受到的价格优惠也不会真给购房者。二是认为全装修房设计风格千篇一律，难以展示自己的个性。即使是可以提供几套不同风格或样式的菜单式全装修，可点的“菜”的种类也比较有限，满足不了消费者的要求。三是对开发商销售宣传时承诺的装修配置和施工质量能否兑现持怀疑态度。
从这些原因来看，购房者对全装修房不是持反对态度。主要的原因还在于市场环境和全装修本身的质量、服务水平是否值得依赖的问题。
对上述存在的问题进行归纳，可分为技术类问题、经济类问题和综合管理类问题三大类。
1) 在技术类问题方面，主要是以下几种。
（1）传统的装修以手工操作为主，部件的尺寸误差大。这导致装修部品的配套性差。很多部件之间衔接性差。
（2）由于传统的土建与装修分离，导致现在即使按全装修房设计，但真正施工时仍然出现土建与装修分割的现象。这造成工序脱节。土建没有考虑到装修的需求，装修经常破坏土建的成果。这是十分浪费的、有时甚至是危险的。
（3）目前装修业整体从业人员素质不高。大多数所谓的装修设计，只是小施工队的一次又一次重复。这样，在大面积的全装修设计、施工过程中，这种队伍是无法满足购房者对多样性的需求的。同时，全装修不是简单的把一个房子的装修复制。全装修意在营造一个社区文化，一种别致的环境，一种新鲜的居住感。另外，全装修是一个系统的工程，对管理水平要求很高。这也是目前管理水平低下的施工队伍很难保证的。
（4）缺乏全装修行业标准。没有一个统一的标准，这就导致各房地产都可以宣称自己的装修产品是最好的。没有一个统一的标尺进行丈量，让购房者进行比较就变得十分困难。没有一个统一的标准，也使得对全装修房子的价值估计变得不可能。
2) 在经济类问题方面，主要是以下几种。
（1）全装修导致成本增加。一方面是开发商的成本增加。另外一方面是购房者的一次购房成本增加。目前的房地产商普通的资金流紧张。所以，最快的把手头的房子卖出去，回流资金之后投资下一个地产项目是他们最关心的事情。所有可能导致成本增加，周期延长的行为都会遭到他们天然的抵制。对于购房者而言，也倾向于付出较少的钱来把一套房子划到自己的名下。装修是购房之后的事情，他们是不太愿意在购房的时候考虑的。
（2）税收负担增加。前面已经分析过，相对于毛坯房而言，全装修住房会导致房地产商和购房者多交纳装修部分的税。因此，税收政策不利于全装修产业化的发展。
（3）科技投入少。受制于我国的经济发展条件，对很多项目的科技投入都有缺口。对于设计、装修行业而言，很多认为科技含量不高，是不需要所谓的研发的。但事实却是，我们的产品、管理水平和西方发达国家相比是十分落后的。设计水平，生产工艺等环节上，都存在着这样那样的不足。所以，未来的很多年里，加大资金投入以保证研发，是一个重要问题。
3) 在综合管理类问题方面，主要是以下几种。
（1）缺乏强有力的推进住宅全装修的政策及管理措施。有了明确的政策的导向，全装修住房的普及指日可待。现时，众多房地产商和设计装修公司也不能在原地等待。一个比较合理、可靠的办法是房地产商和装修公司也要积极努力，大力推进全装修住房的发展。这样子，采用自上而下和自下而上两种途径来推进全装修住宅的发展。
（2）缺乏对住宅分散装修的有效管理。目前的房地产市场上的装修还是以分散装修为主。如果对分散装修加强管理，是可以利用现有条件使之转变为集合式建设与装修整合的房地产全装修产业的。
（3）相关企业缺乏进行住宅全装修的能力。这个问题是和上一个问题相关联的。因为过去几十年的装修以分散装修为主，这也间接导致了装修公司普遍的规模较小。当面对一些大的房地产商的全装修项目时，需要同时进行数百套甚至上千套的住房装修任务，很多装修公司就是显得无能为力了。所以目前的市场状况是全装修提供能力有限。这是一个比较核心的问题。和上一个问题联系在一起来看，很多小的装修公司是有希望通过整合来实现这种规模上的提升的。但问题的关键不仅仅是装修公司的规模，还有一个更重要的问题，就是对地产项目进行全装修，不仅仅是简单的同时多个小装修。地产项目大规模的装修涉及到前期的设计，装修用具的统一生产，对复杂节点的充分考虑，对现场施工的统一调配等一系列复杂的生产、管理技术。这种要求，是很难通过简单的若干个小公司合并来实现的。但幸运的是，虽然缺乏类似的大规模、高水平的装修公司，但不等于没有。中国的装修市场已经孕育了像博洛尼这样的高水平装修设计公司。
（4）缺乏住宅全装修项目的动作、管理经验.项目运作得少，自然就缺乏经验。另外一个方面也说明相关企业缺乏学习的意识和习惯。这又和装修队伍分散，水平参差不齐有关。所以，一支高素质的装修队伍应该是一支不断学习的队伍。学习的重要内容之一就是项目运作和管理。装修水平是一方面，但在全装修行业，项目管理的工作量和难度是非常之高的。这也是目前大部分装修公司最缺乏的。
（5）购房者的装修理念被个体装修者误导，盲目追求个性化。个性是每个个体区别于其它的根本因素。但人们之间的共性却远远多于个性。个体的个体在生活中有很多方面很多机会可以体现。住房仅仅是其中非常有限的一个窗口。但购房者被个体装修队（公司）误导，盲目追求个性、变化的事例时有发生。所以说，夸大的个性化要求妨碍了住宅全装修产业的发展。
住宅全装修产业才刚刚起步，要求它十分完美是不现实的，但我们也要正视目前存在的问题及这些问题可能造成的影响。现阶段我国住宅全装修存在的一些问题，为住宅全装修产业化的发展带来了一系列的影响，我们也通过归纳把其分为技术方面、经济方面和综合管理方面。分别例举如下。
1) 技术方面的影响
主要影响是住宅部品化、部件化程度差，全装修工业化程度低。这种现象直接会造成全装修的工程进度受影响。部件通用性差也将妨碍行业规模发展[74]。
其次是住宅全装修的质量较难控制，存在较多的质量问题。这主要是由于缺乏统一的行业标准。有了统一的行业标准，质量控制就变得有的放矢[65]。
再次是全装修住宅质量投诉多，开发商的责任风险大。质量投诉，一方面是因为施工质量的问题，另外一个方面的因为设计方面没有充分考虑使用者的需要。还有一个可能就是房地产商在宣传时，或者提供的样板间，为了促进销售，使用了虚假、不当的宣传手段。到交房时，无法兑现承诺所致。
2) 经济方面的影响
各方面的成本增加直接造成开发商不愿意进行住宅全装修。另外，购房者也不愿意购买全装修住宅。同时，因为受制于经济因素，对全装修行业的研发资金投入有限，这造成了住宅全装修产业技术含量低。
3) 综合管理方面的影响
全装修市场初步发展，必然是整个住宅全装修市场的不规范。另外，长期以往的毛坯房市场还在继续，这也使得个人分散装修的市场依然存在。整个住宅全装修产业化发展缓慢，在一定程度上影响了住宅产业化的进程。
这些问题和影响，最终造成了我国住宅全装修还处于试点和推行阶段，住宅全装修产业化的路还很长。例如，江苏省的住宅全装修还只处于试点阶段，即使是江苏省的国家康居示范工程中也只实现了 30%的全装修比例。作为一个建筑大省，今后几年要在住宅全装修产业化方面，加大发展力度，为我国全面实现住宅产业现代化作出应有贡献。北京，作为中国的首都，在全装修发展过程中也是处在前例的，但从总体上看还没有进行全装修时代。全装修产业化任重道远。
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