中国稳健的经济增长、活跃的跨国投资活动及中心城市强劲的商业、会展与休闲旅游需求，促进了国内酒店业的快速发展。投资拥有酒店产权，以便从未来的现金流量和资本增值中获利，已经成为众多国内酒店业主的共同期望。处于中心城市的国际品牌酒店，土地、设计、建安、设备、装潢标准高，需要酒店业主投入大量资金；酒店开业初期，还需要大量的开业和营运资金；为保证酒店符合品牌标准、适应消费者的需求变化，酒店开业后还需要足够的设备维护保养和更新改造资金。因此，在酒店开发成本越来越高、投资回收期延长的情况下，如何认识酒店的价值及酒店为业主带来的投资回报，就成为酒店业主和投资人共同关注的核心问题。作为系列文章的第一篇，本文将从酒店资产定价原理入手，探讨酒店的价值。

酒店资产定价原理

如何对酒店的资产进行定价是衡量酒店价值的基础。在一般性企业资产定价原理中，企业价值主要有两种表现形式：账面价值和市场价值。账面价值即资产负债表上反映的总资产、净资产，主要反映历史成本。市场价值如股票的市值、兼并收购中支付的对价等，主要反映未来收益的多少。

在多数情况下，账面价值不能真实反映酒店未来的收益，因此账面价值和市场价值往往有较大差异。账面价值主要用于会计目的，而资本市场上，投资者关注的则是酒店的市场价值。以下所讨论的酒店价值均是指酒店的市场价值。

酒店的价值是相对于投资者而言。酒店之所以有价值，本质上是因为酒店可以通过运营，为投资者创造未来的现金流。酒店（资产）的价值取决于它未来创造现金流的能力。

财务理论认为，资产的价值等于其未来给投资者产生的现金流，当然其计算也要考虑到时间因素（折现）。这些资产可以是许多东西，如：企业，房地产，债券，股票，甚至包括赛马或者其它任何能产生现金回报的物品。

因此，酒店在资产定价上具有一定的特殊性，影响一个酒店资产价格的因素主要来源于：酒店资产价值的本质是物业价值与业务价值的综合，如下图所示。

酒店的价值取决于它未来创造现金流的能力。酒店的资产价格以酒店的业务价值为核心，并最终体现为酒店的物业价值。

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