商业地产的五大特征具体表现_严敏_美国室内设计中文网博客

伴随着我国社会经济的迅速发展，商业房地产作为房地产开发中较为特殊的一类，近年来正日益受到人们的关注。

1．价值体现在商业管理咨询活动中，是重要的生产要素商业地产与住宅差别明显。住宅是以消费为目的的耐用消费品，其价值在使用过程中被消耗掉。因此，人们习惯上把物业分为居住类物业和非居住类物业，非居住类物业除了特殊用途外都能产生收益，范围大体相当于广义的商业地产。但是在实践中，住宅有时被用做办公室，甚至出现了宜商宜住的物业类型，如商住公寓、酒店式公寓、SOHO住宅，这反映了人类消费和生产活动的两面性和不可分割性。当物业被转作商业用途时，我们就可以把它作为商业地产看待。虽然这类物业数量不多，但却成为我国房地产开发领域中一道独特的风景。

商业经营成果决定物业价值。其价值是物业期望收益的现值，商业经营效果好，物业价值就高；反之则差。商业地产开发商为获得更高的附加值，就必须在商业经营管理上多投入，而不能“销售完拍屁股走人”，大型物业的开发和营销管理尤其要重视商业经营效果。商业经营与商业地产的开发商紧密结合。商业地产含有商业经营和地产开发两层意思，缺一不可。开发商不可重开发轻商业服务内容。商业经营业绩好，物业价值才能得以提高，所以开发商需要商家的配合才能共同做好商业地产大文章。

2．区位决定商业地产价值

区位因素决定了物业的“级差地租”和物业价值。俗话说“金角、银边、草肚皮”，意思是处在十字交叉口各个角的物业是金，在街两侧的是银，不靠街在街区内部的就不太值钱了。级差地租在物业开发和运营的不同阶段归属不同的权益人。例如，开发阶段，土地的级差地租归政府所有，通过地租土地出让金的形式体现。开发商则通过对土地的集约性投资创造级差地租，集约性投资越大，开发商创造的级差地租越高，获益越高。因此，区位分析在商业地产的开发和经营过程中是关键。

3.商业地产是地产领域中较为复杂的细分市场

商业地产领域的细分也有不同的方式，我们将它大致分为普通住宅，高档住宅宅（别墅）、办公物业、商业物业、工业物业等，其中商业地产就包含办公和商业两大类。住宅类物业虽然种类多，但开发商建成销售后就进入消费环节，而商业地产类物业建成后要进入生产领域，是企业的生产资料，必须通过商业活动实现其价值，如果没有商业实践活动，其价值就无法得以体现。如何建造适合生产经营者胃口的房屋是开发商特别关心的问题，成为招商工作的重点和难点。

4．商业地产具有投资大、风险大和收益大的特点

商业地产项目一般处在城市中心区，地价高、拆迁费用高、配套费用高、造价高是其突出特点；一旦投资决策失误，市场表现达不到预期要求，项目很容易中途搁浅，形成烂尾楼，长期难以激活。但是，商业物业开发建设一旦获得成功，收益率非常高。例如社区商铺与住宅相比，两者造价基本无差别，但销售价格相差很大。一般地，社区商业物业价格是住宅价格的2倍以上；写字楼底商的售价是办公室的2.5倍以上，两者的差距就构成了商用物业创造的超额利润。

5．公共空间在商业建筑中的地位重要

公共空间是所有功能空间的共享空间，商品和服务的提供者和需求者交会经营之所。例如百货商场的建筑人口、大堂、走廊和公共休息区、写字楼和宾馆酒店大堂、商店的公共走廊和交通引导区无不起着吸引人、留住人和引导人的巨大作用。因此，商业地产的公共面积分摊一般大于住宅，得房率①低于住宅类物业。做好公共空间的规划和设计是商业物业开发和建设的关键环节。