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交房与收房一般程序

(2014-09-23 20:02)
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房屋具备使用条件后,开发商将房屋交付于购房者,对于购房者来说就意味着收房。与一般的

商品买卖相比,房屋的交付更为复杂,因为它涉及到两方面的关系,一方面是房屋买卖合同的

履行,另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定,本文

就其中的几个主要问题进行讲解。
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交房一般程序
1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。

通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见,开发商在用电话、传真等方式通知之外,最好

能同时使用挂号信件的方式,否则,很难证明自己已向购房者发出收房通知,有可能造成承担

延期交房责任的不利后果。
2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。
3.验房。购房者对房屋进行验收,看是否存在质量问题,对发现的质量问题向开发商提出,开

发商进行整改,修理后再由购房者验房。
4.购房者接收房屋。房屋验收合格后,开发商将钥匙交给购房者。一般而言,钥匙的交付是房

屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外,关

于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然,风险也从此时由购房者来承担了

(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。
如何收房
对于如何来收房的问题,很多购房者的思路不是很清晰。实际上,收房时主要有三个问题。
1.审查有关证件。作为购房者,应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件,在合同的

第八条有明确约定,从北京来看,一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为

交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定,竣工备

案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表,作为购房者一般可以拒绝收房。
此外,购房者还要审查几个证件,包括:住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表

等。
2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致,包括户型、朝向、尺寸、结构等

。如果这些方面发生变化,则购房者可以要求退房。此外,很重要的工作就是审查房屋是否存

在质量问题,如果有质量问题,应要求开发商进行修理,待修理后再重新验房。
3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。
房屋价款结算。对于期房而言,合同价款是依据房屋预测面积计算的,等房屋竣工后,实测面

积肯定会有所差异,双方根据面积差异来结算房款。
物业管理费用。作为异产毗邻房产,实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后,

无论是否入住,就开始享受到前期物业管理企业的服务,因此在收房时就须交纳物业管理费。

按照北京现行规定,物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。
公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金,按照

房款的2%交纳,可以交给开发商,也可以直接去房管局小区办交纳。

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